Hoe koop je een tweede huis: met lening, hypotheek of eigen geld?
Met een eigen vakantiewoning investeert u in een heerlijke eigen plek om te ontspannen. Het huisje kan zich bovendien verdienstelijk maken als extra bron van inkomsten.
Maar zo’n tweede huis betekent ook een flinke financiële stap. Of u nu droomt van een boshuisje in de Achterhoek, een strandhuisje of een bungalow op een vakantiepark: hoe gaat u dit geweldige project het beste financieren?
In dit blog kijken we naar de drie belangrijkste opties: kopen met eigen geld, een (tweede) hypotheek of een persoonlijke lening afsluiten voor een vakantiehuis.
Daarbij gaan we ook in op de voordelen, klassieke valkuilen en risico’s van een recreatiehuisje kopen.
Daarnaast kijken we of een vakantiewoning voor verhuur nog wel rendabel of zinvol is, in verband met de alsmaar stijgende kosten en fiscaal aangescherpte regels.
Zo kiest u goed geïnformeerd voor de financieel meest verantwoorde manier om het vakantiehuisje van uw dromen aan te schaffen.
Waarom een tweede huis kopen?
De meeste mensen kopen een tweede huis om meerdere redenen. Een vast eigen vakantieplekje, extra comfort of een investering, om maar een paar voorbeelden te noemen.
- Een recreatiewoning biedt een vaste uitvalsbasis in uw lievelingsgebied, zonder steeds op zoek te hoeven naar een nieuwe accommodatie.
- Extra comfort, doordat u het vakantiehuisje precies zo kunt inrichten als u fijn vindt.
- Extra familieplezier. Zo’n recreatiehuisje is een enorme trekpleister voor uw dierbaren. Wie droomt daar nu niet van, een vaste vakantieplek, om gezellig tijd te kunnen doorbrengen met uw gezin, familie en vrienden?
- Bent u er zelf niet? Een vakantiehuisje is goed te verhuren en drukt daarmee de kosten. Steeds meer Nederlanders gaan in eigen land op vakantie. Ook blijft een vakantiewoning huren in Nederland populair bij Duitse en Belgische vakantiegangers
- Kiest u voor een huisje, in plaats van voor een verplaatsbaar chalet? Met vastgoed doet u vaak een solide investering. U bouwt vermogen op en de kans is groot dat de vakantiewoning gaandeweg in waarde stijgt.
- Beter rendement dan spaargeld. Een recreatiewoning kan meer rendement opleveren dan wanneer u uw centjes op de spaarrekening laat staan.
- Aanvulling op uw pensioen: de overwaarde of de huuropbrengsten kunnen (later) dienen als een waardevol extraatje op uw pensioen.
De gemiddelde aanschafprijs van een tweede huis in Nederland ligt net onder € 250.000 (2025). Gaat u verhuren, dan zou u ongeveer 8% netto rendement kunnen behalen. Daarbij geldt natuurlijk: hoe populairder de locatie en hoe soepeler de regelgeving, des te groter de kans op een mooi rendement.
Genoeg goede redenen dus om een slim plan de campagne te maken voor het vakantiehuisje van uw dromen!
Daarbij hoort ook het nadenken over de risico’s van een eigen vakantiewoning kopen. En het vermijden van veelgemaakte (denk)fouten.
Veelgemaakte fouten bij het kopen van een tweede huis
Een vakantiehuisje in bezit hebben is fantastisch. Maar het is geen automatische spaarpot, want u heeft er ook aardig wat vaste kosten aan. Denk aan:
- Onderhoud, zeker bij verhuur.
- Reiskosten om er te komen.
- Verzekeringen.
- Gemeentelijke- en overheidsbelastingen.
- Verhoogde kosten voor de staanplaats (momenteel € 1.000 tot meer dan € 6.000 per jaar).
- De kosten voor verhuurbeheer (verhuurplatforms, schoonmaak).
Bij de financiering is dus niet alleen de aanschafprijs van belang. Ook de vaste lasten tellen mee.
De beste combinatie voor het rendabel maken van uw recreatiewoning is een A-locatie, een hoge bezettingsgraad en zo min mogelijk vaste lasten voor u.
Maar niet iedereen wil het geliefde vakantiehuisje inzetten als commerciële melkkoe. En wat als u juist niet op een populaire locatie wilt zitten? Of als de gemeente zeer strenge eisen stelt voor verhuur? Een ander risico is dus een (te) magere bezetting van het huisje.
Lukt het niet om de vakantiewoning goed te verhuren? Heeft u slechte ervaringen met gasten, waardoor u minder wilt verhuren? Of wilt u zelfs helemaal niet verhuren, omdat u liever zelf van uw vakantiewoning gaat genieten? Dan blijkt het huisje toch een minder lucratieve inkomstenbron dan gehoopt.
Nog een valkuil: de aanname dat de waarde van uw droomplekje vanzelf zal stijgen. Maar wat als het huisje veroudert door slecht onderhoud, in waarde stagneert of zelfs minder waard wordt?
Een tweede huis kopen betekent dus dat u de juiste balans moet zien te vinden tussen de kosten, het eigen gebruiksgenot, eventuele verhuur en de bijbehorende lokale regelgeving.
Ook de fiscale consequenties van een eigen vakantiewoning zijn niet te onderschatten. Hoe dat zit, leest u in de volgende alinea.
Wat zijn de fiscale gevolgen van een tweede huis kopen?
De regelgeving omtrent vakantiewoningen en de verhuur ervan is in Nederland flink aangescherpt. In de praktijk komt het erop neer dat een tweede huis op verschillende manieren duurder is geworden.
Ten eerste betaalt u in 2026 meer belasting in Box 3 over het bezit van uw tweede huis dan eerder (o.a. door gestegen WOZ-waardes).
Ten tweede is het tarief fictief rendement verhoogd.
De Belastingdienst gaat vanaf 2027 met het werkelijke rendement rekenen en dat kan hoger of juist lager uitpakken dan het fictief rendement.
Tot 2028 kunt u nog kiezen tussen belasting betalen over het werkelijke rendement of over een fictief rendement. Vanaf 2028 gaat de Wet werkelijk rendement in en veranderen de regels opnieuw.
Laten we eens kijken naar de huidige fiscale aspecten van een recreatiewoning (2026).
- Fictief rendement voor vakantiewoningen in Box 3.
In 2025 was het fictieve rendement nog 5,88%, vanaf 2026 is het percentage verhoogd naar 6%. U gaat dus meer belasting betalen in Box 3 (boven de vrijstellingsdrempel).
Daar komt bij de stijging van de WOZ-waardes en het hoge tarief voor ‘overige bezittingen’.
Twee rekenvoorbeelden:
- Voor een huisje met een WOZ waarde van € 91.000 op een recreatiepark betaalde u een paar jaar geleden nog maar € 556. Per 2026 stijgt de belasting in Box 3 naar € 2500.
- De eigenaar van een vakantiewoning met een WOZ waarde van € 240.000 in een waterresort krijgt in 2026 maken met een belasting van € 5400. Dat was een aantal jaar gelden nog € 1360.
- Vakantiewoning alleen voor eigen gebruik. Bent u niet van plan te verhuren? Het werkelijk rendement kan zomaar hoger liggen dan het fictief rendement. Op uw belastingaangifte vult u dus beter het fictief rendement in (tot 2028).
- Vakantiewoning om te verhuren. Afhankelijk van hoe goed u kunt verhuren, kan het werkelijk rendement ook in deze situatie hoger liggen dan het fictief rendement. Beter vult u dus bij de aangifte inkomstenbelasting het fictieve rendement in (tot 2028, wanneer de regels weer veranderen).
Stappen en tips om een vakantiewoning te kopen
Heeft u een geweldige recreatiewoning gezien en gaat u de sprong wagen? We geven u graag een aantal stappen en tips mee om uw droom zorgeloos te kunnen verwerkelijken.
- Maak een realistische inschatting van de vaste lasten. Wat kost het eventuele stageld, welke verzekering sluit u af, hoeveel betaalt u voor de gemeentelijke belastingen? En hoeveel geld moet u reserveren voor het onderhoud?
- Technische keuring van het huisje door een expert. Wat is de staat van het onderhoud, is verduurzaming mogelijk, zijn er technische/bouwkundige mankementen?
- Koopt u het tweede huis als investering en voor de verhuur? Goed om te checken of het in een gebied staat met een stabiele vraag. Woningen op een populaire locatie kunnen een netto-rendement van 8% of hoger opleveren.
Onderzoek ook de lokale regels over verhuur, zoals vergunningen en toeristenbelasting. Hoeveel nachten mag u verhuren en is er een registratieplicht? Niet elke gemeente hanteert dezelfde regels. Over het algemeen geldt: hoe minder lokale beperkingen, hoe lucratiever de verhuur blijft.
Let op: koopt u een tweede huis/ pied à terre in een van de grote steden van Nederland? Toeristisch verhuren is niet toegestaan! U mag in de grote steden alleen nog verhuren in uw hoofdverblijf (15 – 60 nachten). - Fiscaal: in Nederland valt uw tweede huis in Box 3 (de WOZ- waarde). U betaalt 8% overdrachtsbelasting. De inkomsten uit verhuur hoeft u niet op te geven.Verhuurt u echter meer dan 140 dagen per jaar (20 weken)? Dan wordt u door de Belastingdienst gezien als ondernemer. De inkomsten moet u opgeven in Box 1 als ‘inkomsten uit overig werk’ of als ‘winst uit onderneming’. U dient ook BTW af te dragen (nu nog 9% en dat wordt misschien 21%).
Door bovenstaande fiscale regels voor particulieren, is het misschien slimmer om uw tweede huis aan te schaffen als BV of in een stichting.
Bespreek uw plannen altijd met een belastingadviseur. De regelgeving voor verhuren van een tweede huis is complex en vaak onvoordelig voor verhuurders. Een specialist kan u wijzen op knelpunten, maar ook op kansen en andere mogelijkheden (zoals een BV).
- En dan is er nog de financiering. Heeft u genoeg spaargeld? Of denkt u eerder aan een verhoogde hypotheek of aan een persoonlijke lening? We kijken naar de voor-en nadelen van elke optie.
Tweede huis kopen met eigen geld, hypotheek of persoonlijke lening
1. Tweede woning kopen met eigen geld.
Voordelen:
- De goedkoopste optie, want u betaalt geen rente.
- Er zijn geen extra maandlasten.
- U bent volkomen onafhankelijk van welke geldverstrekker dan ook.
Risico/ nadeel:
- U eigen vermogen ‘zit vast’ in de recreatiewoning. Wat als u een grote onverwachte uitgave moet doen en ineens heeft u het geld er niet meer voor?
Onze tip: houd dus altijd een flinke buffer over voor onverwachte kosten.
2. Vakantiewoning kopen via een hypotheek
Voordelen:
- Banken kunnen vaak tot 70% van de aankoopwaarde financieren. De rest komt uit uw eigen middelen.
- U behoudt nog een deel van uw spaargeld, terwijl u tegelijk kunt investeren in vastgoed.
Risico’s en nadelen:
- Een tweede hypotheek is alleen mogelijk met overwaarde.
- Banken zijn streng bij de beoordeling: vaak kunt u minder lenen dan gehoopt, wordt uw inkomen als te laag ingeschat of valt u in een hogere risicogroep.
- Ook de recreatiewoning zelf dient aan voorwaarden te voldoen. Zo moet het bijvoorbeeld gaan om een huis met een fundering (dus geen camper of chalet op wielen).
- De hypotheekrente is hoger dan bij uw eerste woning. Als u in een hogere risicogroep valt, betaalt u nog eens een extra hoge rente.
- U heeft geen recht op renteaftrek in Box 1.
- De hogere rentekosten gaan mee in de lange looptijd van uw hypotheek (tot 30 jaar). U betaalt dus soms nog decennialang de hogere rentekosten. Dat maakt een tweede hypotheek vaak een zeer dure vorm van geld lenen.
- Het proces kan lang duren (minimaal 6 weken).
- U betaalt extra kosten voor taxatie, hypotheekadvies en de notaris.
- Bij extra aflossingen boven 10% - 20% betaalt u een flinke boete.
3. Tweede woning met persoonlijke lening
Voordelen:
- U leent in één keer € 5.000 tot maximaal € 150.000.
- Een persoonlijke lening heeft een vaste rente en een kortere looptijd (maximaal 15 jaar).
- Wij bieden altijd een van de laagste rentes van Nederland, al vanaf 6,4%.
- De lening is vrij te besteden. U bepaalt dus helemaal zelf hoe u het geld uitgeeft.
- Niet uw koophuis telt als onderpand, alleen uw inkomen.
- Er zijn dus geen extra kosten voor taxatie, hypotheekadvies en de notaris.
- Het proces verloopt foutloos en snel: na acceptatie van uw lening aanvraag heeft u het bedrag al binnen 2 werkdagen op uw rekening staan.
- Boetevrij extra aflossen. U mag onbeperkt extra aflossingen doen en daar betaalt u nooit een boete over. Oók niet als u de lening in één keer volledig zou willen aflossen.
Risico:
- De rente ligt wat hoger dan bij een hypotheek.
- De rente is niet aftrekbaar in Box 1.
Onze tip: Houd de looptijd zo kort mogelijk, met maandlasten die u goed kunt blijven dragen. Op die manier houdt u de totale kosten zo laag mogelijk. Door de kortere looptijd bent u alsnog goedkoper uit dan bij een tweede hypotheek.
Een persoonlijke lening is ideaal als u alle vrijheid wilt, snel wilt kunnen handelen en in een paar jaar tijd kunt aflossen.
Vooral de mogelijkheid om boetevrij extra aflossingen te kunnen doen is een belangrijk pluspunt. Hoe dat zit? Stel, u kunt uw vakantiehuis goed verhuren. Met de inkomsten lost u extra bedragen af op uw lening. Zoveel en zo vaak u maar wilt. Zo betaalt u de lening nog sneller af en houdt u de totale kosten ook nog eens zo laag mogelijk.
Conclusie
Een tweede huis kopen is fantastisch, en vraagt tegelijkertijd om een realistisch financieel plan en kennis van de lokale regels rondom verhuur.
Ook is het verstandig om u te verdiepen in de fiscale regels rondom een tweede huis (al dan niet voor verhuur). Schakel een expert in!
Uw vakantiewoning kopen met uw spaargeld blijft de goedkoopste optie, maar kost u ook uw financiële buffer.
Bent u genoodzaakt om geld te lenen?
Een tweede hypotheek is niet altijd mogelijk en gaat gepaard met strenge voorwaarden. U betaalt ook decennialang extra rente.
Een persoonlijke lening vormt vaak de meest verantwoorde oplossing. De iets hogere rente kunt u compenseren door de kortere looptijd en door mooie voorwaarden zoals boetevrij extra aflossen.
Heeft u de vakantiewoning van uw dromen op het oog? Wij helpen u graag om hem verantwoord te financieren met een persoonlijke lening. Bekijk hoeveel u kunt lenen of vraag alvast vrijblijvend een offerte aan. U ontvangt direct een aantal voorstellen, waar u ook echt voor in aanmerking komt.
Wij wensen u alvast veel plezier en ontspanning in uw fijne tweede huis!
Gerelateerde informatie
Vakantiewoning kopen met een persoonlijke lening of hypotheek?
